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城市综合体简报

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城市综合体简报

  中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然,推进中国城市国际化进程,房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。当前,城市综合体在一线城市的开发已经进入常规化发展,二线城市已经进入大规模开发阶段,三线城市的开发也将迎来快速发展阶段。
  1城市综合体概念与发展
  1.1城市综合体概念
  城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质,把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体,利用建筑空间复合化、集约化和开放化,对商业、办公、酒店、居住、旅游、会展、餐饮、会议、文化娱乐、交通等城市功能空间的三项以上进行组合,并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成多功能、高效率的经济聚集体。它能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式,已经成为城市规划和发展的重要形式。
  城市规模快速增大、城市CBD迅速崛起、交通网络功能提升、以及建筑自身功能的集约化程度增加是城市综合体萌芽的条件,而城市都市化、城市经济社会高度发展是城市综合体快速发展的前提。城市综合体可以在城市CBD、都市副中心、以及其他具有优越条件的区域(如有良好自然资源、经济技术发达区域)生长和发展。
  1.2城市综合体的进程
  城市综合体这个概念起源于发达国家。现代都市中,习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里,享受高效率的生活和工作,于是城市综合体便应运而生。
  最早的成功案例是经久不衰的洛克菲勒中心,号称20世纪最伟大的都市计划之一,它的开发从1930年一直到今天,是当今世界上规模最为庞大的商业、娱乐中心。亚洲最经典的则是号称规划建造了18年的东京六本木,被誉为:“一个提供未来城市另一种可能的城市复兴项目,一本探讨未来城市及生活形态的书,一份提升城市魅力的宣言……”,是日本目前规模最大的都市再开发计划之一。
东京六本木
 
  根据资料研究,当城市人均GDP达到4000美元的时候,城市综合体处于起步阶段;当城市人均GDP达到5000~8000美元的时候,城市综合体处于发展阶段;而当达到或超过1万美元的时候,是城市综合体快速发展并成熟阶段。如今,在欧美等发达国家,城市综合体已普遍形成现代城市建设的资本聚集地,目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中,如纽约、伦敦、巴黎等。2010年,株洲全市人均GDP达到34020元,首次超过5000美元大关,达到5165美元,已接近上等收入国家水平,具备了城市综合体发展的有利条件。
  2城市综合体的开发特征
  2.1城市综合体选址
  城市综合体通常位于城市或区域的中心位置,并与城市交通干线,尤其是城市轨道交通实现无缝连接。
  2.2城市综合体特征
  2.2.1超大空间尺度
  城市综合体是与城市规模相匹配,与现代化城市干道相联系的,因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张,建筑的室内空间也相对较大,一方面与室外的巨形空间和尺度协调,另一方面则与功能的多样相匹配,成为多功能的聚集焦点。
  2.2.2立体交通体系
  通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划,将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来,同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系,组成一套完善的立体交通体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念,形成丰富多变的街道空间。
  2.2.3现代城市景观设计
  应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明、屋顶绿化、墙体绿化等手段形成丰富的景观与宜人的环境。
  2.2.4高科技集成设施
  城市综合体既有大众化的一面,同时又是高科技、高智能的集合,其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、自动步道、自动扶梯、景观电梯为主;通讯由电话、电视、传真、网络等组成;安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证;优化设计建筑围护结构和建筑设备系统,选择节能产品,并实施楼宇自动化是现代建筑科技的体现。
  2.3城市综合体功能配比
  2003年,国务院发展研究中心等机构,对建成或在建的100个城市综合体研究显示:65% 的城市综合体具有酒店、商业、办公、居住四大基本功能。
  对典型的城市综合体案例研究(见下表)表明:项目位置、城市等级、区域属性、目标客群、竞争状况、开发实力均影响城市综合体功能的选择及其配比。
 
综合体物业功能配比
 
  城市综合体的办公体量一般占整个项目的30~60%,例如北京各项目办公体量基本占整个项目的30%左右;而在土地资源比较稀缺的地方,例如香港、东京这一比例有所上升,基本在40%~50%左右;一般项目商业体量在15%~30%均属正常范围,过多的商业面积可能导致较难聚集人气;居住体量在15%~20%左右,银泰中心因为其投入使用的时间较晚,受到周边几个综合体充足的商业面积的影响,其商业面积比较低,对应增加了居住的比例;酒店体量在10~20%之间;其他功能包括停车空间、艺术中心、影视中心、教育中心等。就总体来看,城市综合体中酒店、商业及办公大致占73%,居住功能大致占18%,其他类型功能建筑占9%左右。
  3城市综合体对城市发展的影响
  从社会价值来看,城市综合体是一个与城市高度融合的项目,是一个城市文化与灵魂的标签,是一个城市标志性建筑,更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机,对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用;城市综合体通过多种功能的聚合,在经营上有明显的价值互补优势,各种功能在一天中的不同时段运行,最大限度的提升了物业的整体价值和收益,可以实现对城市生活多方面需求的全面满足,并能很好地克服纯粹居住、商务所造成未来发展的局限,具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力;城市综合体对加快城市商业产业升级换代,对区域经济的良性再造,产业结构优化升级,城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用;在城市综合体的运营过程中,会极大地彰显其价值魅力,并为政府带来大量的税收,增加就业。
  从商业价值来看,城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持,如何使现金流量和现金流速最优化成了最核心的问题;城市综合体在做足自身的使用价值的同时,会带动项目地块的价值提升,以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升,同样会带动整个城市房地产业的价值提升。
  从城市发展来看,城市综合体不仅作为城市地标性建筑而成为市长工程和城市形象名片,也作为拉动区域经济的发动机和城市经济、文化的增长极,成为完善城市功能、提升城市价值的主力引擎。从某种意义上讲,未来城市开发的竞争也是城市综合体的竞争。
纽约时代广场
 
  3.1推动商业商务升级
  在城市升级过程中,城市综合体从建筑设计、体量与规模、功能与业态组合上代表的都是最高级的商业形态,其强大的品牌磁场、完善的功能组合、成熟的交通规划以及一站式的现代商业模式形成的“商圈效应”大大缩短了市场培育期,加快了城市产业升级换代。同时,城市综合体的复合效应与整合能力,势必抬升项目区域的商业价值,吸引大批金融机构、企业、公司进驻,从而营造新的城市商务、商业中心区,对周边经济发展起到强有力的辐射作用和聚集效应。
  3.2创造大量就业
  城市综合体属于劳动密集型产业,具有强大的吸纳就业的能力。因其体量巨大,业态众多,岗位众多,一个城市综合体往往可以创造数千到数万个稳定、而且不需要太高技术含量的就业岗位。据不完全统计,万达每年新开业的城市综合体为社会提供的就业岗位以十万计。
  3.3培育巨额稳定税源
  城市综合体以“城市规划的方法”实施一个房地产项目的综合投资和管理,将城市价值通过人流、物流、资金流、信息流的渠道实现快速集中,为政府带来大量的财政税收。城市综合体本身是一个可循环再生的商业生态系统,完善的功能组合、规划与众多商家形成共生,并产生强大的规模效应和集聚效应、消费联动效应,因此,其上缴的税金不但数额巨大,而且持续、稳定。
  3.4提升城市品质形象
  一个成功的城市综合体不仅是一个城市商业价值最大化的具体体现,而且是树立城市高端形象的标尺,是城市文化与城市精神的标签。城市综合体作为一个城市的景观展示,其外观形式色彩的丰富和多样性远胜于城市其他建筑,必然成为重要旅游景点,吸引世界的目光,让世界认识这个城市,成为国际政治、经济、文化交流的场所。例如,上海卢湾区太平桥上海新天地商业项目,因其成功的商业运营模式一跃成为上海文化、建筑、旅游的标志性项目,成为上海市的文化标签。
  4国内城市综合体发展状况
  4.1国内城市综合体发展历史
  在中国,最早的城市综合体是1980年代到1990年代出现的“双峰并世”,包括深圳国贸中心和北京国贸中心。后来经过不断发展,综合体的产品在中国不断涌现,包括广州天河城、上海港汇广场及恒隆广场、东方新天地、华润中心、来福士广场、万达广场等。
北京国际贸易中心
 
  我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速,由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用,一些有条件的城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境,进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如,杭州提出了建设100个多功能城市综合体的宏大计划,以此来实施杭州“城市国际化”战略。
  4.2国内城市综合体发展现状
  目前中国城市综合体主要集中在华东地区、华北的北京和天津,中南地区的广东和西南地区的重庆和成都,以及具有一定消费实力的二线城市。
  4.2.1100万平方米以上的大型城市综合体的开发,主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市,体量大、规模大。其规划和开发的项目完整地体现了城市综合体的含义。
  4.2.2杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体,主要面积在50万至80万平方米左右,主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。业态以居住和购物中心为主。
  4.2.3面积在50万平方米以下的城市综合体,主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和地级市。业态以居住和购物中心为主。
  4.2.4众多号称城市综合体的项目,均无法完美体现城市综合体的含义,其物业功能主要在3个左右,大部分以居住和商业为主。建筑类别的配比不太科学与合理,需要市场来检验。
  4.3长沙城市综合体发展状况
  长沙最早的城市综合体是运达国际广场,位于长沙市最繁华的CBD区域芙蓉路与营盘路交汇处,总建筑面积超过10.5万平方米,是一个融商务办公、酒店、购物、居住于一体的大型建筑。
长沙部分城市综合体分布图
 
  伴随着长沙“十二五”规划推动城市国际化的要求,长沙各主要城区先后出现了数量众多的城市综合体项目。2011年,长沙在建在售或规划建设的大型城市综合体项目超过26个,总建筑面积达1740万平方米,各项目的总投资一般为20~50亿元,开发时间3~5年。其中以商业为主导的综合体项目14个, 4个属于新城开发项目,10个属于旧城改造项目,建筑面积超过800万平方米。从市场来看,大部分城市综合体都选择在3年后启动大型商业部分。
 
长沙主要城市综合体
 
  5案例研究
  5.1深圳华润中心
  5.1.1基本情况
  位于深圳罗湖金融商务中心区,集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群,总建筑面积55万平方米,总投资约60亿港元,是深圳首个高端城市综合体项目,也是深圳最大的单体建筑之一。首期包括超大规模室内购物及娱乐中心“万象城”、国际标准 5A 甲级写字楼“华润大厦”,于2004 年 12 月竣工开业。二期项目包括美国凯悦酒店管理集团管理的“深圳君悦酒店”、城市资源型高尚住宅“幸福里”及一个由高端商业步行街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场,于2009年11月全面落成。
深圳华润中心
 
  5.1.2商业
  万象城已成为深圳的标志性购物中心,每年客流量达3000万人次以上。Louis Vuitton、HERMES、Christian Dior、Cartier、BVLGARI、Salvatore Ferragamo、DOLCE&GABBANA、MONTBLANC、GUCCI、Prada、Ermenegildo Zegna、Emporio Armani、Calvin Klein、Alfred Dunhill、HUGO BOSS、ESCADA、KENZO、PalZileri、MISSONI、AGNONA、LAUREL、D.EXTERIOR、MARCCAIN、CIVIDINI、CHARRIOL、GIADA等众多世界顶级品牌的入驻,使万象城成为全国奢侈品最密集的区域。不仅如此,高尚餐饮娱乐场所的引入,更开创了城市夜生活的极致体验,成为汇聚城中时尚男女和先锋文化的不夜城。
  5.1.3商务
  华润大厦是深圳最高水准的办公场所,吸引了40多家国际金融机构及国内外大型企业进驻,包括汇丰银行、荷兰银行、雅培制药、日本财险、华泰友邦基金、拜耳材料等世界500强企业,全球四大会计师事务所中的德勤、毕马威、安永华明,以及新加坡星展银行、恒丰证券、上投摩根富林明基金管理、长荣香港、韩进海运、伯林顿、赫伯罗特等。
  5.1.4就业
  解决了约2万人的就业。
  5.1.5税收
  华润万象城近300个独立商铺,2005年开业一周年时的营业额达到10亿元。华润中心除住宅外的32.4万平方米商业面积中,2009年仅租金收益一项即达到6.1亿港元,2010年更高达7.6亿港元。
  5.1.6城市形象
  华润中心聚集了金融机构、酒店、住宅楼群、甲级写字楼群和商业网点,使整个华润商圈成为金融、商贸、文娱、休闲、观光最集中、最发达的地区,成为21世纪新深圳的象征。其中华润万象城定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的购物中心,第一次把国际水准的大型购物中心带给深圳,成为代表深圳城市形象的“商业名片”。
  5.2广州天河城
  5.2.1基本情况
  位于广州天河路,占地4.4万平方米,总建筑面积33万平方米,包括大型购物中心“天河城广场”、超甲级智能化写字楼“粤海天河城大厦”,五星级酒店“粤海喜来登酒店”等。其中购物中心总投资12亿元人民币,建筑面积16万平方米,营业面积10万平方米,1996年2月开业,是国内第一个集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体的现代大型购物中心,被誉为“中国第一商城”。
  5.2.2商业
  天河城集购物、游览、美食、娱乐、休闲、商务、广告、信息、展览、康体等多种功能于一体,名副其实地“把北京路搬进了天河城广场”,在广州开创了一种全新的消费概念,使广州的商业发展提高到一个新水平。目前的日平均客流量已超过 30 万人次,最高日达80 万人次,年客流量超过1亿人次,已成为广州最繁华的商业中心。天河城不仅带动了周边地区的繁荣使天河城商圈成为华南的第一大商圈,而且造就了一大批成功的企业老板。
广州天河城购物中心
 
  5.2.3商务
  进驻粤海天河城大厦的各国领事馆及世界五百强企业占租户总数的85%, 其中有德国、荷兰领事馆,英国总领事馆文化教育处;德勤、毕马威世界二大会计师事务所,汇丰银行、荷兰银行、法国东方汇理银行等外资金融机构;索尼、阿迪达斯、高露洁、西门子、雅芳、苹果电脑、三星电子等著名跨国企业。
  5.2.4就业
  提供了超过2万个就业岗位。
  5.2.5税收
  天河城广场的商户360余家,其中主力店天河城百货的营业面积(建筑面积)约3.5万平方米,2010年营业额高于23亿元,当年每建筑平方实现销售额多于6.5万元。 2010年仅天河城集团上缴财政税收就超过4亿元,这些不包括其他租户上缴的财政税收。
  5.2.6城市形象
  天河城的成功所带来的“天河城效应”,影响已波及全省乃至全国,使之成为广州现代商业的标志,成为市民和旅游宾客购物观光休闲的首选场所,成为政府部门、行业协会、业者和新闻媒体研究的对象,成为同行赶超的目标。
  5.3宁波鄞州万达广场
  5.3.1基本情况
  位于宁波市鄞州中心区,总投资超过30亿元,总建筑面积55万平方米,其中商业部分27万平方米,由购物广场、商务酒店、高级公寓、居住四大功能板块构成,2006年12月开业,属万达第三代商业地产的代表之作。
宁波鄞州万达广场
 
  5.3.2商业
  宁波鄞州万达广场在进驻之前还是城乡结合部的农田,万达广场开业后,引入沃尔玛、百安居、苏宁电器等11家主力店,加速了鄞州中心区地块的成熟和人口、资源聚集,使之成为继天一商圈之后宁波第二大商圈。以宁波鄞州万达广场作为新的城市中心,其强大的财富磁力效应,迅速吸纳资产,提升区域人气,引爆了整个区域资产价值的提升。住宅从6000~6500元每平方米迅速增值到10000~15000元每平方米,区域周边入住率也迅速从30%上升到80%,进一步催化了鄞州的城市化进程。
  5.3.3商务
  以五星级索菲特大饭店与48克拉超高层MINI公馆的共生共享,为宁波商务版图制造出新的地标。在提升鄞州地区商务聚合能力的同时,也进一步为整个宁波打开了真正比肩世界顶级的高端商务模式。
  5.3.4就业
  提供了约1万个就业岗位。
  5.3.5税收
  社会零售总额每年接近10亿,给政府创造6000万元税收。
  5.3.6城市形象
  万达广场以衣食住行、一站式时尚购物,大幅提升宁波人的生活品质,同时也迅速改善了鄞州地区的基础设施配套状况,使其成长为宁波的城市副中心。建筑群中的国际商务酒店极具后现代风格的建筑造型,浓郁的商务化装饰风格,及高品质标准的配套,已成为宁波最具艺术与城市景观价值的地标性建筑之一,也是宁波城市发展的一大航标。
  6基本结论
  城市综合体因为其商业、商务、旅游、居住等城市功能空间的多元组合,注定会成为一个城市的时尚消费中心、高端商务中心、旅游人口集聚中心。城市综合体有效实现了城市建筑、业态和人群的互补、联动和共享,体现了政府对土地价值最大化的支持力度,已经成为政府、开发商、消费者眼中最好的中国城市开发模式。高品质城市综合体的开发建设,也必将是长株潭一体化过程中推动株洲都市化、国际化的重要力量。