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解读"520"新政 长沙"楼市调控"的最后一张底牌!

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解读"520"新政 长沙"楼市调控"的最后一张底牌!

   “520”的凌晨,长沙市住房和城乡建设委员会正式下发《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》(以下简称《通知》),限购区域内本地户口两套及以上住房家庭暂停购买等新规出台,并自公布之日起实施。《通知》很短,但却杀伤力极强,一下子限购范围从新建商品房全面扩展至二手房。长沙房地产市场调控再度升级。
    
   该来的,终究还是会来的
    
   昨天上午和某房企大佬碰面,老周还在求解,缘何长沙的“二手房限购政策”迟迟未发?对方笑答,你好歹也是圈内人,长沙ZF“护市”之心切,人尽皆知之矣,为何就老周你还糊涂了?
    
   的确,老周曾不止一次说过,相较一线乃至中部其它省会,长沙在这波行情里,不论是“涨”,还是“控”,都总是要“习惯性慢半拍”。
    
   用那句虽是玩笑却很贴切的话来形容,就是“好不容易喝到点汤,还没吃到肉,就要开始挨打了”,心不甘情不愿,也是情理之中的事。
    
   商品价格在多数情况下,是对其价值的真实的反映,一个城市的房价和城市的价值之间关系也大体如此:
    
   坐拥中部六省经济总量第二,人均GDP第一的“光环”,你以为咱们长沙的带头大哥,真的愿意接受“将长沙的低房价,变成振兴实体经济、提升民生福祉和吸引人才的优势”这样的尴尬论调?!
    
   你说好不容易抓住这一波行情,把近三年几乎都没涨的长沙房价拉出“洼地”,突然说要急刹车,想想谁都不愿意接受!再者,房价不涨上去,当初拿地王的开发商,活脱脱面粉贵过面包,届时找上门一哭二闹三上吊,管还是不管,不胜其烦。
    
   尽管不愿意,但顶头老大发话了,不听不行。而且老周一再强调:“不要怀疑这次中央调控的决心”,“这根本就不是一个经济问题,而是政治问题”。
    
   所以很多时候,调控的决定权,其实并不在地方政府的手里。
    
   五一前夕在长沙房产微信群及朋友圈流传的,疑似“国家住建部对省住建厅及市住建委的问询函”一事,虽然老周认为真实度很高,并分别在4月18日和28日两次发文,预计长沙将在“五一”前后调控加码,二手房被限购几乎是铁板钉钉。
    
   虽然距这个文件曝光,已经过去半个多月了,长沙也无任何官方的信息“证实”或“辟谣”,但随着“520新政”凌晨到来,这个曾经的传言基本已经可以坐实了。
    
   另外从老周狭隘的私心讲,如果这个“520新政”不出,老周曾做过两次的预测,也会被公众号粉丝啪啪打脸,所以,感谢党,感谢中央。。。
    
   以上全是废话,下面才是正题,解读“520”新政:
    
   1.“慢半拍”憋出来的大招,却又是不得不出的底牌!
    
   相较“318新政”千字长文,这次“520新政”行文简练,但字字如刀,刀刀致命!老周在4月27日的朋友圈写道:二手房限购是跑不掉的,唯一的担心,是会不会殃及新房?
    
   结果一语成谶,现在不仅二手房全面纳入限购,“本市户籍二套以上”也限购了,“省内非长户籍首套”也限购了。更蹊跷一语成谶的是,老周在4月1日公众号里,开出“长沙连夜出台限卖令”的愚人节玩笑,结果也不幸言中了。
    
   如果这时以为老周又要得意说什么“接受你们的膝盖”之类的话,那你就错了!好吧,老周只想告诫大家:不看老周的公众号和朋友圈,是会栽跟头的!
    
   2.“520新政”究竟有多大威力?
    
   先说“本市二套以上限购”和“非本市限购”:第一,对于已取得“长沙市户籍”的购房者,绝对不是目前市场的主力购房群体;
    
   第二,“318新政”把外省购房者挤向了二手房市场,但把“省内非长沙市户籍”首套购房者的窗口给留下来了,而这才是新房市场的一直以来的主力购房者。但是“520新政”把这最后一扇窗也无情的关上了。
    
   就光这一条,成交量骤降甚至腰斩,几乎是大概率事件了。
    
   其次说“两年限卖”:这才是“520新政”的杀手锏和核武器好吗!长沙楼市中目前究竟有多少投资客(包括投机客),目前没有任何一家媒体或机构,有过权威的统计。
    
   但以【老周侃房】目前的8个微信交流群近4千购房网友的小样本来看,50%或是较为保守的数据吧!老周上次就在文章中说过,比起调控需求,调控房价,调控土地,调控网签,“心态调控”才是决定楼市调控的“胜负手”。
    
   最后可以预见的一个场景:接下来,无论是新房还是二手房,你会发现市场上的房子不断的涌现出来。新房市场里通过“更名”而释放的房源,也会在本已售罄的楼盘里不断出现。
    
   另外,相信很快,住建委会出台关于新政执行细则的问题,核心是解决因“限签”导致认购未网签客户的遗留问题。参照“318新政后,会哭的孩子有奶吃”的先例,估计这次新政会以“5月20日前签署认购协议和缴纳定金”为新政截点,此前已认购的客户大可放心。
    
   3.调控底牌亮出后,下半年长沙楼市怎么走?
    
   首先要告诉大家的是,以老周不太靠谱的小范围抽样估算,只要在今年前5个月有新开盘的房企,70%以上已经完成了今年的销售和回款指标。所以,从供应面和需求面,长沙下半年的成交极可能进入“冰封”局面。
    
   但指望通过“520新政”,长沙楼市下半年有大面积的楼盘大幅降价,可能性较小。
    
   只是如果同时银行的货币金融政策持续收紧,出现三次以上加息或加息预期,则势必会对楼市形成较大的打击,并扭转两三年内的楼市走向,楼市就此走向下行,也并不是不可能。
    
   即便在不考虑货币政策的前提下,下半年也不排除一些远郊及所谓新兴板块,包括一部分因为工程节点,而把开盘时间定在下半年的楼盘及开发商,受资金问题,出现10—20%以上的降价可能。
    
   任何一个市场局势的扭转,总是先从“量降”到“价跌”的过程。以中原地产公布的数据来看,4月份虽然在最后一周发力,但总成交量已经出现环比下跌,如果5月份、6月份出现成交量持续下滑甚至腰斩,则基本可以判断下半年房价会出现小幅下滑了!
    
   相信昨晚和今天全天的朋友圈,都被“520”大礼包给“轰炸”和“霸屏”了。我也相信昨晚长沙很多的自媒人,像老周一样,穿了条内裤在电脑前奋力码字赶稿。。。
    
   昨晚(准确说今天凌晨),老周码完字翻了下朋友圈,看到一个置业顾问发的朋友圈的一段文字,可能是关于“520新政”最“五味杂陈”的内心独白了:我的客户朋友们,咱们有缘再相见!
    
   是的,再见,疯了的楼市!再见,疯了的房价!!再见,疯了的我们!!!